京町家の価値を高める八清の独自査定

八清では古い建物を残すことを前提とし、『古い建物の価値』を高く評価したオリジナルの不動産査定を行っています。

古い建物を壊して建て替えるのではなく、古い建物の良い設えや家具をメンテナンスしながら長く使い、楽しむという考え方が広まっています。

良い建物は経年変化で味わいが出ること
経済活動の盛んな街、良い景観にある建物は時間を経ても価値が下がりにくい傾向があること
古い建物や家具の値打ちがわかる人が増えていること

以上のような理由によるところが多いようです。

私たちは「京町家」「古民家」「洋館」「レトロな家」など、建物を残すことを前提にした『古い建物の価値』を反映した八清独自の不動産査定によって、土地のみで評価する分譲業者とは異なり、建物を含めて査定額を提示し、またオーナー様の旧家を壊さずに売却のお手伝いをさせて頂いております。

八清では皆さんの思い入れのある大切な家を、より高く評価して頂ける全国の京町家・古民家ファンのお客様に物件をご紹介することで、次世代に歴史ある建物を引き継いで頂けるように全力でサポートいたします。

京町家とは？

八清では建築基準法施行以前（昭和25年11月）に伝統構法で建てられた京都の市街地にある建物を京町家と定義づけています。

ご所有の不動産が昭和25年以前に建てられたかどうかは、登記簿あるいは閉鎖登記簿や家屋評価調書からわかる場合が多いです。

京町家の評価方法

取引による市場性評価（Ａ）と収益性（Ｂ）を物件によって使い分けて評価を行っております。

京町家査定では現地を直接内覧し建物の評価を行うため、相当の築年数が経過している建物でも評価の対象となります。

木造は22年、鉄骨は33年で評価がゼロとなる評価（現価率での再取得価格での評価）が一般的ですが、当社の京町家査定では建物が耐用年数を超過していても、現地を直接内覧し、建物の評価を行っています。

単に築年数による現価率のみで判定するのではなく、構造部分、設備部分、その他に分けて評価を行い、築不詳の町家であっても建物構造の老朽度を判定し、利用可能なものであれば構造面での評価を行います。

また、貴重な素材・意匠による建具や、床材、庭園等、価値のあるものは評価を行い、売主様のこだわりや思い入れの部分もお伺いして物件を販売する際のアピールポイントにさせて頂きます。

建物の部分ごとの評価

1. 建物の構造: 構造体(柱・土台・梁等)が健全な状態であれば評価をしています。
主要構造部が腐っていたり、大きな傾きがあったりする建物は減点要素となります。
また建築基準法施工以前に建った京町家、古民家、洋館などは現在の建物とは工法が異なり、希少価値が高いことから元の建物の保存度合により評価しています。

2.屋根(外壁): 建物の構造を健全な状態に保つためには雨漏りを防ぐことが何よりも重要です。
屋根の瓦が傷んでいないか、側面の外壁は雨の侵入を防げるかチェックをします。
瓦には寿命があるので、新しい品等(値打ち)の高いものほど高く評価をいたします。

3. 外観と外部意匠: 建物はその種類と建てられた時代によって独特のファサードを持っています。
歴史的な建築物はオリジナルに近い意匠が残り、美観に優れたものを評価しています。
例えば京町家が看板建築になるように改装され、外観がガラリと変わってしまうと、元通りのファサードに戻すのに多額の費用がかかってしまうため、マイナス評価となります。

4. 内部意匠: 京町家などの歴史的な建造物の場合、建てられた当初の状態・意匠が残っていればいるほど雰囲気があります。
珍しい古建具や襖、通り庭、おくどさん、火袋、隠し階段などの建物の造りから土壁や漆喰などの自然塗料、下地窓、書院や天井の意匠まで、きちんと原型が残っているものは評価いたします。

5. お庭: お庭も建物の評価に反映させています。
オーナー様のこだわりや豆知識等があればぜひお聞かせください。
以前に販売していた古民家付の住まいのお庭はとても素晴らしく、査定価格にも大きく反映しました。

6.設備: 現在どのような設備をご利用かを確認します。
設備を新調されていた場合は査定価格に反映します。

7. メンテナンス: 普段から丁寧にお手入れし、傷みは早めに補修を行うことで、建物は年月とともに味わいを増して資産としての維持向上にもつながります。
日頃の維持・管理についても聞き取りをして、評価につなげます。

8. 生活環境: 建物内部における日当たりや通風、窓からの眺めなど、現地でしか判らないことを確認します。

9. こだわり: お気に入りのポイントに、オーナー様の愛着やこだわり、思い入れ等があれば教えてください。
建物を工事されたときにこの空間、建具にこだわったという点があれば教えてください。
アピールポイントは販売時に、物件のWebページや案内書などに掲載することもできます。
オーナー様のアピールはやはり説得力があります。
視点を変えると、オーナー様がー番の営業マンです。

まちなみの評価

本査定では、立地を地域コミュニティやまちなみという広義の部分まで捉えた評価をいたします。

敷地の評価の基本は、類似物件の成約事例や現在販売中の物件との競合状況を参考に、あとは敷地の形状や道路幅員など物件固有の条件で評価を行っておりますが、それ以外にも評価する要素があります。

それは学区や町内会といった地域自治の活動や、対象物件とその並びの建物との外観の調和についてであり、これらを査定評価に多少加味しております。

京町家が通りに悠然と連なる景観は大変美しく、今では少なく貴重です。

〝まちの美観〟にこだわる京都市のまちづくりに関わる不動産業者だからこそ、景観の評価を大切にしたいと思います。

また、京都には元学区という、明治時代に決められた旧学区を単位とした独特の地域自治と相互扶助の仕組みがあり、区民運動会、学童の見守り隊、消防訓練などの自治活動を行っております。

ワンルームマンションの建築を規制する協定を定めているような、独自性のある取組を行っている学区もあります。

また京都の町内会は大変ユニークで、お盆休みには子供のための催しである「地蔵盆」なる行事があります。

これは子供が主役の行事なのですが、町内の住民で集まり、お坊さんにお経をあげてもらい、安全祈願の数珠回しを行い、子供にお菓子袋を配ったり、一緒にご飯を食べたりするものです。

町内の住民の交流がマンション増加、少子高齢化で希薄化する中、コミュニティ活性化の観点から地域自治の活動が見直されており、本査定においても評価しております。

これらのことを総合的に判断して査定評価をご提示し、売却方法などについてご提案いたします。

京都のまちなみを次の世代へと継承していくお手伝いが出来たらと考えております。

ご遠方にお住いの場合、オンラインでのご相談にも対応しております。

ぜひお気軽にご相談ください。

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