chapter06国土交通省の補助金を得ながら重ねた研究（前編）

2018年度　
地域の空き家・空き地等の利活用等に関するモデル事業①

路地のどこが子育て環境として優れている？の検証

京都市内には、既に多数の子育て支援策として様々な場やサービスが展開されています。
これらの場を訪問し、関係者の方々にお話を伺いました。
加えて、京都市内の子育て世帯の方々とワークショップを行い、子育て世帯が路地空間に感じる魅力や課題、家族にとって望ましいサービスなどを抽出しました。
そこから、路地は子育て支援住環境としての有意な点や課題を抽出しました。

路地空間を子育て支援住環境とする際の優位な点・課題である点

優位な点	安全な屋外遊び空間 子どもの飛び出しに対する緩衝空間 玄関前の物置空間 顔見知り以外を判別できる防犯空間 他居住者による子どもの見守り効果 立地のよい場所でのアフォーダブル住宅 上下階に住戸の無い住宅 EVや階段を使わずに玄関に入れる接地性 新しいものにはない雰囲気のある空間 歴史や文化に触れることのできる空間
課題である点	他居住者との良好な関係性が得られるかどうか 近隣の住宅へ音が伝わりやすい 子どもの数や年齢によっては住宅の広さや室の数が不足する 通風や日当たりが悪い場合がある 耐震性、防火性、断熱性といった住宅性能が低い古い住宅が多い 袋路の場合の避難経路の確保が必要

路地の安全性確保に向けた策の検討

京都市行政の取組

戦前に形成された京都市内の路地は、歴史都市・京都の町並みにとって大切な構成要素である一方、防災上の課題を有しています。
沿道建物のほとんどが建築基準法の接道規定において既存不適格であり、再建築はもとより大規模修繕も容易ではありません。
そうした制度上の制約により更新や保全を滞らせ、沿道建物の老朽化や空き家化など更なる防災上の課題を招来しています。

京都市では、こうした状況を解消するため、2012年に従来型のクリアランスではない、その再生や保全を図ることを目的に『京都市細街路対策指針』を策定しています。
『指針』では2つの柱が示されています。

ひとつは制度面。
歴史的景観を有する「歴史細街路」、一定条件のもと現行施策で建築行為が可能な「一般細街路」、幅員が極めて狭小であるなど制度・実態両面で課題が多い「特定防災細街路」の3つに路地を類型化したうえで、町並み保全や更新促進など個々の路地の特性に応じた対策を進めるため、建築基準法の各種特例制度を駆使した規制誘導策のあり方を示しています。

もうひとつの柱はハード整備に対する支援策です。
袋路の2方向避難や路地始端部の耐震化などの即時的かつ効果的な取組を進めるための各種助成事業が創設されました。
『指針』策定以後、京都市では、空き家対策とも連動させながら、主に地域住民主体の防災まちづくりを通して制度や助成事業の展開を図っています。

京都市の取組の詳細は、「歴史都市京都における密集市街地対策等の取組方針open_in_new（外部リンク）」をご覧下さい。

本モデル事業の意義

本事業の対象地である路地は、京都市の分類によれば「特定防災細街路」に分類できます。
対象地は2つの路地からなり、それぞれの路地単独では再建築が困難なところ、2つの路地を繋ぎ2方向避難を可能とすることを前提に再建築を可能とするためのモデル・プランといえます。
加えて、住民の自助だけではなく、そのフィージビリティを検証するため、民間事業による市場性が成立するかどうかの検討も行いました。

事業化の検討

路地再生を民間事業として実施するための事業化を検討し、以下の課題を抽出しました。

1. 袋路を子育て支援住宅として供給する社会的意義は理解されやすいが、それが消費者に響くかどうか不確定。
   周辺相場とバランスをとるためにも家賃から逆算しなければいけない中、リスクが大きい割に収益性が低くなる。
2. 先述の通り空き家問題を抱えているために、土地の取得（もしくは貸借）が可能かどうか不確定な中、リスクを背負いながら事業を進めることは困難。
3. クラウドファンディングをはじめとした多数の投資家から資金を集めることも考えられるが、子育て支援が目的か、路地・空き家再生が目的か、曖昧になりがちになる。

袋路の再生を事業化する際、路地の歴史や形状、立地、居住者・所有者の意向などを踏まえる必要があります。
このため基本的には個別解で検討することになりますが、再生の方向を検討する際に、チェックシートのようなものがあれば客観的に検討が可能ではないか、と考えました。

そこで「事業プラン検討シート」を開発しました。
シートの構成は、①建物の現状、②活用できる方向性の検討、③活用できる資源の抽出、④建物改修の方向性検討、⑤建物改修費用の試算 を主な内容としており、その他検討する際の留意事項等をシートを埋めていく中で知り、検討するように作成しました。

事業プラン検討シート（全10ページ）

2018年度の成果

2018年度の実施した検討では、以下の内容の成果がありました。

2019年度　
地域の空き家・空き地等の利活用等に関するモデル事業②

2019年度は、下京区中堂寺路地再生プロジェクトの対象地で事業を進めていくことに注力して進めました。
その際大きな障壁となっている「6区画の空き地・空き家の土地の集約手続き検討」、「路地再生の事業主体及びそれを実現するスキームの検討」に力点を置き、事業の検討を進めました。

路地内の空き地・空き家の土地の集約や事業可能な土地としていく流れの検討

2018年度の検討で、既存不適格・再建不可建築が集積する路地内において、建物や空間の更新を行うには「土地の確保・集約」、「まちづくりに資する企画」、「事業の実施」の3つのプロセスが重要であることを確認しました。
しかしながら「土地の確保・集約」については、所有者不明土地もしくは相続人不明地等、全国で課題となっている「空き家・空き地問題」がここでも大きな課題となりました。

そこで、2019年度は「土地の確保・集約」についてより掘り下げて検討することとして、法律の専門家へのヒアリング、京都市の担当セクションと課題解決の手法を検討しました。
検討の過程で明らかになった課題及び解決の方向性は以下の通りです。

以上の検討を踏まえて、下図の通り「公民連携型子育て住環境整備モデル」実現のための土地の確保・集約のフローを作成しました。
これは空地を利用した広場の整備や仮設の福利施設、子育て支援施設、住宅供給等多彩な環境を想定し、とりわけ一番困難と考えられる「住宅供給」を可能にするための事業モデルをより具体的に検討するために作成したもので、あくまでもケーススタディです。

「京都路地再生セミナー」の開催

主として事業者を対象に、路地を対象とした事業の可能性を示すことを目的に開催しました。
冒頭に路地を対象に子育て支援住環境を整備する意義、課題、可能性について紹介し、基調講演として「子育ち・子育て支援空間」の必要性と路地にそれを求める必然性について話題提起しました。
後半は、京都市内の路地再生の事例を紹介し、多様な展開と可能性があることを示しました。
個別事例の詳細や事業の紹介の他、下記のポイントを共有しました。

1. 路地の分布と町家の分布を分析したが、路地の分布は町家の分布と相関がある。
   中心部では特に路地が町家を保存する役割を果たしてきた可能性がある。
2. 路地がなくなったあとについても調査した。
   田の字地区内において2006年と2013年の間に18箇所（3.1％）消滅していた。
   なくなった後はマンションや駐車場になっているものが多い。
   中には路地の痕跡を残しているものがあった。
3. 路地の法的扱いについては、京都市の場合、行き止まりか、通り抜けができるかで異なる。
   袋路は非道路となるため、再建不可であるだけでなく、増築も大規模の修繕・模様替えもできない。
4. 路地再生事業の可能性としては、複数軒を一体的に改修または建替えすることで、再生の効果を大きく高める可能性がある。
   それは制度の適用可能性や、計画や使い方の柔軟性があるが、加えて町並みの創出や表通りにはない独自の空間を形成できることが特徴。
5. 京都市内ではエリアごとにニーズも異なるので、改修にあたってはエリアマネジメントの視点を持って用途を考えていくことも必要。
6. 路地再生には、行政の制度と民間の考えとノウハウが重要。
7. 基準ありきではなく個々の路地の実態や状況に応じて柔軟な運用をし、安全性の確保など守るべきものを多様なアプローチや選択肢で確保していく必要。

取組を通じて得られた成果