人それぞれに異なる「リスク許容」

投資を始める際に何より重要なのは、自分自身の「リスク許容」を正しく理解することです。年齢や収入、投資経験、さらには性格まで、リスクに対する耐性は人それぞれ異なります。特に、不動産投資のような資産形成の手段を選ぶ際には、自分のリスク許容範囲を知り、それに合った判断をすることが成功への鍵となります。本記事では、不動産投資、とりわけ京町家リノベーション物件を例に挙げ、その魅力やリスク、そして資産形成の可能性について解説します。

CFPの不動産業者である私が投資を考えるうえで、いちばん大切だと感じているのは、投資をする人それぞれの「リスク許容」です。年齢、収入、貯蓄、投資経験、性格などにより、その人が取れる（許容できる）「リスク」は異なります。

投資にリスクはつきものです。リスクがない投資はありません（＝絶対儲かりますは、詐欺です）とよく言われます。

その人の「リスク許容」を考えた時に、リスクを取れない方（取りたくない方）は、リターンは少ないですが、貯蓄性のある商品を好まれるでしょう。一方で投資経験を積んでいくと、リスクをある程度受け入れて、投資をする人もいます。

一般的に投資商品というと、リスクが低いと言われるものとして「貯金」「国債」「保険」があり、ミドルリスクとしては「株」「投資信託」「REIT」「不動産」などがあります。（※カテゴリー分けには諸説あります）、投機的な意味合いも出てくるハイリスクとしては「FX」「暗号資産」などがあります。各リスクの大きさに比例して、リターンも比例すると考えられています。

2024年にスタートした新NISAは今まで投資経験のない人が投資を始めるきっかけをつくりました。中でも投資信託協会によれば2024年上期（1-6月）の資金流入額はプラス8.6兆円と半年間の金額としては歴史的な水準になりました。一方で8月5日の日経平均の下落幅が1987年の「ブラックマンデー」の時の下落幅を上回るものとなり、投資初心者を大きく慌てさせ、メディアに大きく揺さぶられる投資家がいました。この時に株や投資信託を手放してしまった方が、後の上昇相場を取り逃すことにもなったのは記憶に新しいところです。

投資経験の浅い方がこのタイミングで手放してしまうのは、ある意味仕方がないのかもしれませんが、リスクに対する耐性が少なく、その人の「リスク許容」を超えていたと思われます。そして、ここで手放すこと無く、もう少し先を見据えて投資をしている人で、株式や国債、投資信託などの金融商品での投資経験がある人は、次のステップへの地均しができていると考えられます。「リスク」がどの程度までなら、平静を保てるか？を自分で理解している人なら、ミドルリスク・ミドルリターンと言われる『不動産投資』を検討されてはいかがでしょうか。

不動産投資

投資商品の中でも『不動産投資』には、まとまった資金が必要です。その資金を手持ちの現金で賄うか、借入れで賄うかを判断する時には、借入金利や投資物件の期待利回りなどを考えて決めていきます。

不動産投資は月々の賃料（インカムゲイン）や将来的な売却益（キャピタルゲイン）が見込める投資で、インフレに強い資産と考えられています。

一方で賃料を得るためには募集期間である「空室リスク」や市況の悪化に伴う「賃料下落リスク」、建物を維持管理するための費用も考慮する必要があります。また将来的に現金化（売却）するのに時間がかかることもあり、流動性が課題と言われ、これも不動産投資のリスクと言えます。

現在、八清が扱う不動産の中でも、「京町家」をリノベーションした物件が、資産形成として多くの国内外の投資家に購入されています。

理由としては、「京町家」が、エリア的にもイメージ的にも文化と歴史を感じさせる特徴があります。且つリノベーションされていることで、設備的には新築物件と遜色ないものが設置されて、デザインも多様化しており、一度は住んでみたいと思わせる物件が多いことも特徴です。また見た目や設備だけでなく、構造から補強しており、安心して暮らせる物件で次の世代にまた資産を繋いでいけるということが挙げられます。

毎年２%ずつ減少している京町家の中でも、こういったリノベーションされた物件は年間に供給される数が少なく、希少性があるのも特徴です。このような物件の特性と需給バランスによって、賃料が周辺相場よりも２割から３割ぐらい高くで推移しているケースが多くなっています。

海外の方が「京町家」を購入する理由として、これまでは純粋に京都が好きで別荘利用ができるセカンドハウス用途で所有される方が多かったのですが、近年は値上がりを期待する投資家が購入するケースが増えてきています。

投資家からすると『京都』という魅力ある観光地が世界の他の観光都市よりもかなり割安に感じるようです。合わせて最近の円安効果も手伝い、より買いやすいということで購入意欲は旺盛です。海外からの八清への問合せを見ていると、元々アメリカ、ヨーロッパ、中国、台湾からの問合せが多かったのが、コロナ以降はタイ、フィリピン、マレーシア、シンガポール、ベトナムなどの東南アジア、ヨーロッパでも今まで無かった北欧、中東エリアからの問合わせが増えています。

国内投資家の目的は海外投資家とは少し違い、節税目的の減価償却と再販時のキャピタルゲインを狙っての購入が増えています。八清のリノベーション町家は路地奥や再建築不可の物件も多いことから、土地の評価と建物の評価を考えると、建物の比率が高くなり減価償却の魅力が高まっているからです。そして、町家の希少性が高まることに比例して、購入後5年、10年経過した物件が高値で再販されることが多くなっています。

リノベーション京町家で資産形成

ここで、リノベーション京町家の減価償却についてのシミュレーションを紹介します。

例えば改装済の京町家が物件価格4,000万円で、その内訳が土地価格2,000万円、建物価格2,000万円だとします。この場合、税務上の簡便法を使い建物価格2,000万円を4年で減価償却します。そうすると1年間で500万円の損金（経費）が計上できます。

不動産所得と給与所得は損益通算されます。不動産所得を得るための経費（ここでは減価償却費）が給与所得と損益通算されるので、給与所得での所得税を下げる効果があります。

課税給与所得が2000万円の人なら、2000万円×40％－2,796,000円（控除額）＝5,204,000円が所得税となりますが、先程の減価償却費を損益通算することで、2000万円－500万円＝1500万円となり、所得税率を40％から33％に減らすことができます。

そうすると1500万円×33％－1,536,000円（控除額）＝3,414,000円となり、5,204,000円－3,414,000円となり、1,790,000円の節税効果が得られます。※節税効果については、必ず担当税理士さんにご確認ください。

このように減価償却費が取れて、一般的には価値がないと言われる耐用年数を過ぎた物件や、路地奥や再建築不可とされている物件にも新たな価値が見出だせるのがリノベーションされた京町家の大きな特徴です。

最近では京都市でも路地が見直されており、「路地のある町並みを再生するための道路指定制度」として路地の再生に取り組む動きが出てきています。将来的に土地の価格が上がることが予想される路地などは、魅力ある投資だと思われます。

最後に再販時の事例をいくつか紹介します。

2009年に1930万円で購入された物件は、貸家にされた後、2020年に2180万円で売却されています。次の購入者も収益物件として保有されています。

2010年に2650万円で購入された物件は、居住後、2018年に4280万円で売却されています。転勤などで、やむを得ず売却された事例などにも見られますが、町家の希少性と京都という都市の魅力が重なったと考えられます。

特殊な事例で行くと、2009年に2130万円で販売した一棟貸しのゲストハウス物件はその後のゲストハウスブームにも乗って、2018年には5180万円で売却された事例があります。※一定期間所有後でも高額で売却すると、不動産の譲渡所得の譲渡益は分離課税されますので、ご注意下さい。

このように八清が扱うリノベーション物件は、収益性や節税の観点から不動産投資で資産形成をしたいという方に向いています。

最初にも申し上げましたが、「リスク許容」は人それぞれです。ご自身が精神的に負担が重いと感じるならばそれは、リスクを超えていると思います。まずはご自身が取れるリスクを考えたうえで、一度、不動産投資もご検討ください。